Bonus ristrutturazione 2025: cosa cambia e come sfruttarlo
Tutte le agevolazioni fiscali disponibili nel 2025 per chi ristruttura o acquista immobili da riqualificare. Ecobonus, Sismabonus e detrazioni IRPEF: guida aggiornata dopo la legge di bilancio.
Il 2025 porta importanti novità nel panorama dei bonus edilizi. La Legge di Bilancio 2025 ha ridisegnato le aliquote di detrazione, introducendo una distinzione netta tra prima casa e altri immobili, e ha escluso alcune tipologie di intervento dalle agevolazioni. Ecco tutto quello che devi sapere per pianificare lavori di ristrutturazione o un acquisto di immobili da riqualificare.
Le aliquote del bonus ristrutturazione 2025
La principale novità introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 è la differenziazione delle aliquote in base alla tipologia di immobile:
| Immobile | Aliquota 2025 | Aliquota 2026-2027 | Spesa max |
|---|---|---|---|
| Prima casa (abitazione principale) | 50% | 36% | 96.000 € |
| Seconda/terza casa | 36% | 30% | 96.000 € |
| Parti comuni condominio | 50% | 36% | 96.000 € per unità |
La detrazione è ripartita in 10 rate annuali di uguale importo. Può usufruirne il contribuente IRPEF che sostiene la spesa, purché proprietario o titolare di un diritto reale sull'immobile.
Ecobonus 2025: efficienza energetica
L'Ecobonus incentiva gli interventi per il miglioramento dell'efficienza energetica degli edifici. Nel 2025 le aliquote seguono le stesse regole del bonus ristrutturazione con alcune peculiarità:
Cosa è agevolato con l'Ecobonus
- Sostituzione di finestre e infissi con modelli a bassa dispersione termica
- Installazione di pannelli solari termici per produzione di acqua calda sanitaria
- Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con sistemi a pompa di calore, ibridi o a biomasse
- Coibentazione di pareti e tetti (cappotto termico)
- Sistemi di building automation (domotica per gestione energetica)
Cosa è ESCLUSO dall'Ecobonus dal 2025
La novità più rilevante: le caldaie alimentate esclusivamente a gas o altri combustibili fossili sono escluse dall'Ecobonus dal 1° gennaio 2025, in linea con la direttiva europea EPBD. Chi vuole sostituire la caldaia deve optare per sistemi ibridi (pompa di calore + gas), pompe di calore pure o impianti a biomasse per accedere alle agevolazioni.
Sismabonus 2025: sicurezza strutturale
Il Sismabonus incentiva gli interventi per la riduzione del rischio sismico su immobili in zone sismiche 1, 2, 3 e 4. Bologna rientra in zona sismica 2 e 3 — territorio che giustifica pienamente la valutazione di interventi antisismici.
| Tipologia intervento | Riduzione classe rischio | Aliquota 2025 |
|---|---|---|
| Singola unità — Prima casa | 1 classe | 50% |
| Singola unità — Prima casa | 2 classi | 70% |
| Parti comuni condominio | 1 classe | 75% |
| Parti comuni condominio | 2 classi | 85% |
Il Sismabonus, a differenza del bonus ristrutturazione ordinario, richiede la classificazione del rischio sismico prima e dopo i lavori, attestata da un professionista abilitato (ingegnere o architetto).
Superbonus: il post-2024
Il Superbonus, che aveva previsto detrazioni del 110% (poi ridotte progressivamente), è sostanzialmente terminato per i nuovi lavori. Nel 2025 rimane attivo solo per cantieri già avviati in specifiche condizioni (prevalentemente condomini con CILAS presentata entro il 2023). Chi non rientra in questi casi deve fare riferimento alle aliquote ordinarie del Bonus Ristrutturazione.
Come si accede ai bonus: la procedura
- Verifica i requisiti: sei proprietario o hai un diritto reale sull'immobile? L'immobile è di uso residenziale? Sei un contribuente IRPEF?
- Pagamento tracciabile: tutti i pagamenti devono avvenire tramite bonifico parlante dedicato (con codice causale specifico e CF di venditore e contribuente). I pagamenti in contanti non sono agevolabili.
- Conserva la documentazione: fatture dei lavori, ricevute dei bonifici, eventuali asseverazioni tecniche, SAL (stato avanzamento lavori) per lavori pluriennali.
- Dichiarazione dei redditi: la detrazione va indicata annualmente nel Modello 730 o Redditi PF, per ciascuna delle 10 rate.
Bonus ristrutturazione e acquisto: un'opportunità strategica
Per chi acquista un immobile da ristrutturare, il bonus rappresenta un'opportunità da pianificare strategicamente. Un appartamento in classe F acquistato a 200.000 € con una ristrutturazione da 80.000 € beneficia di:
- Detrazione IRPEF: 50% × 80.000 = 40.000 € recuperati in 10 anni
- Possibile Ecobonus aggiuntivo per interventi energetici specifici
- Rivalutazione dell'immobile: un appartamento portato in classe A o B può aumentare di valore del 15-25% rispetto allo stesso in classe F/G
In questo scenario, il costo effettivo dell'operazione si riduce significativamente, e si ottiene un immobile moderno ed efficiente con un valore di mercato superiore.
Prospettive 2026-2027: cosa cambierà
Il quadro normativo futuro è chiaro: le aliquote scenderanno ulteriormente nel 2026-2027 (36% → 30% per non prima casa), creando un incentivo a fare i lavori quanto prima. Inoltre, la Direttiva Case Green (EPBD) obbligherà progressivamente alla ristrutturazione degli immobili più energivori: il mercato premierà chi si è già adeguato.
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